- lừa đảo bất động sản
- sổ đỏ giả
- giao dịch mua bán nhà đất
Cảnh báo: Mua nhà qua công chứng vẫn mất 5 tỷ vì sổ đỏ giả tinh vi
Một người ở TP.HCM bị lừa hơn 5 tỷ đồng khi mua nhà dù đã xem nhà kỹ và công chứng giao dịch. Tìm hiểu thủ đoạn lừa đảo sổ đỏ giả và cách phòng tránh.
Vụ lừa đảo bất động sản tinh vi gây thiệt hại hơn 5 tỷ đồng
Trong một vụ việc đáng chú ý vừa qua, ông L.V.A, sinh năm 1961 và thường trú tại phường Rạch Dừa, Thành phố Hồ Chí Minh, đã phản ánh đến Báo Lao Động về việc bị chiếm đoạt hơn 5 tỷ đồng trong một giao dịch mua bán bất động sản. Điều đáng quan ngại là mặc dù ông đã thực hiện đầy đủ các biện pháp thận trọng như xem nhà kỹ lưỡng và tiến hành công chứng giao dịch theo đúng quy định pháp luật, nhưng vẫn không tránh khỏi việc trở thành nạn nhân của một chiêu trò lừa đảo cực kỳ tinh vi sử dụng sổ đỏ giả.
Vụ việc này một lần nữa cho thấy sự nguy hiểm của các thủ đoạn lừa đảo trong lĩnh vực bất động sản đang ngày càng tinh vi và khó phát hiện, thậm chí có thể qua mặt cả những người có kinh nghiệm và thận trọng. Đây cũng là hồi chuông cảnh báo về trách nhiệm của các cơ quan công chứng trong việc xác minh tính xác thực của hồ sơ pháp lý trước khi thực hiện công chứng giao dịch.
Diễn biến chi tiết vụ lừa đảo sử dụng sổ đỏ giả
Theo thông tin được cung cấp, gia đình ông A từ trước đã có mối quan hệ quen biết với gia đình bà N.T.T, sinh năm 1989, người hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh và môi giới bất động sản. Vào cuối năm 2024, khi biết được ông A có nhu cầu tìm mua nhà, vợ chồng bà T đã chủ động tiếp cận và giới thiệu một căn hộ tại một dự án nằm trên địa bàn phường Phước Thắng, Thành phố Hồ Chí Minh. Để tạo sự tin tưởng, vợ chồng bà T đã trực tiếp dẫn vợ chồng ông A đến căn hộ, mở cửa cho họ vào xem xét kỹ lưỡng.
Sau khi tham quan và đánh giá bất động sản, hai bên đã tiến hành thỏa thuận về giá bán. Vợ chồng ông A đã chuyển khoản số tiền đặt cọc ban đầu là 200 triệu đồng và hai bên hẹn ngày đến Văn phòng công chứng N.T.N, tọa lạc tại phường Rạch Dừa, Thành phố Hồ Chí Minh, để thực hiện các thủ tục ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật.
Tại văn phòng công chứng, vợ chồng bà T đã xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thường được gọi là sổ đỏ, với thông tin ghi nhận tài sản đang đứng tên họ và được cấp vào ngày 24 tháng 12 năm 2024. Văn phòng công chứng N.T.N đã tiến hành công chứng hợp đồng giao dịch mua bán theo đúng các quy trình được quy định. Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, ông A đã yên tâm chuyển khoản cho vợ chồng bà T số tiền 5 tỷ đồng, đồng thời ký giấy ủy quyền để vợ chồng bà T thực hiện các thủ tục sang tên căn nhà cho vợ chồng ông và giữ bản chính sổ đỏ.
Phát hiện sổ đỏ giả và hệ lụy nghiêm trọng
Chỉ hai ngày sau khi hoàn tất giao dịch, vợ chồng ông A bất ngờ phát hiện ra sự thật đau lòng rằng sổ đỏ mà họ đang giữ hóa ra là giả mạo. Gần như đồng thời, Văn phòng công chứng N.T.N cũng đã có đơn trình báo lên các cơ quan chức năng về việc nghi ngờ các giao dịch liên quan đến 5 căn hộ của bà N.T.T đều có dấu hiệu lừa đảo. Điều này cho thấy đây không phải là một vụ việc đơn lẻ mà có thể là một hệ thống lừa đảo có tổ chức với nhiều nạn nhân.
Khi bị phát hiện, bà N.T.T đã lập văn bản xác nhận sổ đỏ có vấn đề về mặt pháp lý và cam kết sẽ hoàn trả toàn bộ số tiền trong vòng 20 ngày. Để tạo lòng tin, bà T đã giao cho vợ chồng ông A giữ 4 hợp đồng đặt cọc căn hộ tại các dự án khác với lý do làm tin. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, gia đình bà T mới chỉ trả cho ông A số tiền 750 triệu đồng, còn lại một khoản nợ lớn chưa được giải quyết.
Hậu quả của vụ lừa đảo này đối với gia đình ông A là vô cùng nghiêm trọng. Ông A cho biết, do tin tưởng hoàn toàn vào giao dịch đã được công chứng hợp pháp, ông đã quyết định bán căn nhà đang ở để có nguồn vốn mua căn hộ mới. Hiện tại, gia đình ông không còn chỗ ở ổn định, phải chuyển sang thuê trọ tạm bợ. Tính đến nay, tổng thiệt hại thực tế mà gia đình ông A phải gánh chịu là 4,45 tỷ đồng, một con số vô cùng lớn ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống và tương lai của cả gia đình.
Phân tích pháp lý và quyền lợi của nạn nhân
Luật sư Nguyễn Lan Hương, đại diện Văn phòng luật sư Nhân Luật thuộc Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh, đã đưa ra nhận định chuyên sâu về vụ việc. Theo luật sư Hương, hành vi của bà N.T.T và những thiếu sót trong quy trình của Văn phòng công chứng N.T.N đã gây ra thiệt hại nghiêm trọng cho gia đình ông L.V.A.
Về phía bà N.T.T, hành vi của vợ chồng bà có đầy đủ dấu hiệu cấu thành tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" theo quy định của Bộ luật Hình sự. Do đó, ông L.V.A hoàn toàn có quyền làm đơn tố giác tội phạm đối với vợ chồng bà N.T.T đến các cơ quan chức năng có thẩm quyền để được xem xét, điều tra và giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.
Đồng thời, nếu có đủ cơ sở và bằng chứng khẳng định rằng có lỗi từ phía công chứng viên hoặc nhân viên của văn phòng công chứng trong quá trình thực hiện công chứng hợp đồng giao dịch giữa vợ chồng ông L.V.A và vợ chồng bà N.T.T, thì Văn phòng công chứng N.T.N phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho gia đình ông L.V.A. Trách nhiệm này được quy định rõ ràng trong Luật Công chứng năm 2014, luật có hiệu lực tại thời điểm xảy ra vụ việc, do Luật Công chứng năm 2024 lúc đó chưa được ban hành và có hiệu lực thi hành.
Tiến trình điều tra và xử lý của cơ quan chức năng
Theo thông tin được cập nhật, vào đầu tháng 2 năm 2025, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Thành phố Vũng Tàu, thuộc tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu trước đây và hiện nay là Thành phố Hồ Chí Minh, đã chính thức khởi tố vụ án hình sự. Cơ quan điều tra cũng đã ra quyết định khởi tố bị can và áp dụng biện pháp ngăn chặn cấm đi khỏi nơi cư trú đối với bà N.T.T về tội danh "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Tuy nhiên, do bà T đang nuôi con nhỏ dưới 36 tháng tuổi nên được cho tại ngoại theo quy định của pháp luật. Sau đó, hồ sơ vụ án đã được chuyển giao cho Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh để thụ lý và giải quyết theo đúng thẩm quyền.
Vào ngày 9 tháng 9 năm 2025, trong văn bản trả lời ông L.V.A về nội dung phản ánh liên quan đến việc ông Đ.X.L, chồng của bà N.T.T, có liên quan đến vụ lừa đảo hay không, cũng như trách nhiệm pháp lý của công chứng viên N.T.N, Văn phòng Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an Thành phố Hồ Chí Minh đã thông báo rằng cơ quan điều tra đang tiếp tục quá trình điều tra làm rõ các tình tiết liên quan. Nếu có đủ căn cứ pháp lý, cơ quan chức năng sẽ đề nghị xử lý các đối tượng liên quan theo đúng quy định của pháp luật.
Đáng chú ý, Cơ quan Cảnh sát điều tra đã ra quyết định khởi tố bổ sung đối với bị can N.T.T về tội danh "Sử dụng con dấu, tài liệu giả của cơ quan, tổ chức". Việc khởi tố bổ sung này cho thấy hành vi vi phạm pháp luật của bị can có tính chất nghiêm trọng và phức tạp, không chỉ dừng lại ở việc lừa đảo chiếm đoạt tài sản mà còn liên quan đến việc làm giả con dấu và tài liệu của cơ quan nhà nước.
Bài học kinh nghiệm và khuyến nghị phòng ngừa
Vụ việc của ông L.V.A là một bài học đắt giá cho tất cả những người có ý định giao dịch bất động sản. Ngay cả khi đã thực hiện đầy đủ các biện pháp thận trọng như xem nhà trực tiếp và công chứng giao dịch, người mua vẫn có thể rơi vào bẫy của những kẻ lừa đảo chuyên nghiệp sử dụng sổ đỏ giả mạo tinh vi.
Để bảo vệ quyền lợi và tài sản của mình, người dân cần thực hiện một số biện pháp phòng ngừa quan trọng. Trước tiên, cần kiểm tra kỹ lưỡng nguồn gốc và tính pháp lý của bất động sản thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường. Việc xác minh thông tin trực tiếp tại các cơ quan này sẽ giúp phát hiện sớm những trường hợp sổ đỏ giả hoặc có vấn đề pháp lý.
Thứ hai, người mua cần tìm hiểu kỹ về người bán, đặc biệt là lịch sử giao dịch bất động sản của họ. Nếu phát hiện người bán có nhiều giao dịch trong thời gian ngắn hoặc có dấu hiệu đáng ngờ, cần hết sức thận trọng và xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định.
Thứ ba, cần yêu cầu văn phòng công chứng thực hiện đầy đủ trách nhiệm xác minh tính xác thực của các giấy tờ pháp lý, đặc biệt là sổ đỏ, trước khi tiến hành công chứng. Đồng thời, người mua nên tự mình hoặc nhờ luật sư kiểm tra lại các giấy tờ này một cách độc lập.
Cuối cùng, không nên chuyển toàn bộ số tiền lớn trong một lần mà nên chia nhỏ các giai đoạn thanh toán, gắn liền với từng bước hoàn thiện thủ tục pháp lý. Đặc biệt, tuyệt đối không nên ủy quyền cho người bán thực hiện các thủ tục sang tên mà cần trực tiếp tham gia hoặc ủy quyền cho người thân tin cậy hoặc luật sư để giám sát quá trình này. Những biện pháp phòng ngừa này sẽ giúp giảm thiểu đáng kể rủi ro trong các giao dịch bất động sản.
Câu hỏi thường gặp
Làm thế nào để phát hiện sổ đỏ giả khi giao dịch mua bán bất động sản?
Để phát hiện sổ đỏ giả, bạn cần mang sổ đỏ gốc đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường để xác minh. Cơ quan này sẽ đối chiếu thông tin trên sổ với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Ngoài ra, cần kiểm tra các yếu tố như mã số sổ, con dấu, chữ ký có khớp với hồ sơ lưu trữ hay không.
Trách nhiệm của văn phòng công chứng trong việc xác minh sổ đỏ là gì?
Văn phòng công chứng có trách nhiệm kiểm tra, xác minh tính xác thực của giấy tờ pháp lý bao gồm sổ đỏ trước khi công chứng. Nếu do lỗi của công chứng viên hoặc nhân viên mà giao dịch có sổ đỏ giả vẫn được công chứng, văn phòng công chứng phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua theo Luật Công chứng.
Tôi có quyền gì khi phát hiện bị lừa đảo trong giao dịch bất động sản?
Khi phát hiện bị lừa đảo, bạn có quyền làm đơn tố giác tội phạm đến cơ quan công an để điều tra xử lý người bán theo tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Đồng thời, nếu văn phòng công chứng có lỗi, bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Bạn cũng có thể khởi kiện dân sự để đòi lại tiền và bồi thường thiệt hại.
Những biện pháp nào cần thực hiện trước khi chuyển tiền mua bất động sản?
Trước khi chuyển tiền, cần xác minh sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai, kiểm tra lịch sử pháp lý của bất động sản, tìm hiểu kỹ về người bán, và yêu cầu công chứng viên xác minh đầy đủ giấy tờ. Nên chia nhỏ các đợt thanh toán theo tiến độ hoàn thiện thủ tục, không nên chuyển toàn bộ tiền một lần.
Có nên ủy quyền cho người bán làm thủ tục sang tên bất động sản không?
Tuyệt đối không nên ủy quyền cho người bán làm thủ tục sang tên vì điều này rất nguy hiểm và dễ bị lừa đảo như trường hợp của ông A. Người mua nên trực tiếp thực hiện các thủ tục hoặc ủy quyền cho người thân tin cậy, luật sư để giám sát toàn bộ quá trình sang tên và nhận sổ đỏ.
Làm gì khi phát hiện mình đã mua nhà bằng sổ đỏ giả?
Khi phát hiện sổ đỏ giả, cần lập tức làm đơn trình báo cơ quan công an để điều tra, ngừng mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đó. Thu thập đầy đủ chứng cứ như hợp đồng, chứng từ chuyển tiền, tin nhắn trao đổi. Đồng thời, liên hệ luật sư để được tư vấn về quyền lợi và các bước pháp lý cần thực hiện để đòi lại tiền và bồi thường thiệt hại.